ニューノーマル時代の資産形成 若者こそ『不動産投資』の理由 坂本慎太郎さん

新型コロナウイルスの感染拡大によりライフスタイルが大きく変わった2020年。リモートワークの推奨で在宅勤務が増え、 ジョブ型雇用の導入や副業を認める企業が増えるなど働き方も多様化したことで生き方の幅も広がり、人生設計を見直す 機会となった人も少なくない。加えて、ここ数年注目を集めている「老後2000万円問題」など年金だけでは将来を楽観視で きない状況下で、資産運用を始めるミレニアル世代（20～30歳代）が今、増えている。

将来のために資産をつくりたいと思っているが、これまで本格的な投資の経験もなく悩んでいる人もいるだろう。 ライフスタイルが変わり、得た時間で有効に資産形成をするにはどうすればいいのか。株式評論家であり、プロ投資家と して株や債券のほか不動産など、短期運用から長期運用までさまざまな投資経験を持つ坂本慎太郎さんに若者の 不動産投資について話を伺った。

現在、若い人たちから資産運用について多くの相談を受けているという坂本さん。投資を始めるにあたって重要なのは、 漠然と「１円でも多く儲けたい」と考えるのではなく、「いつまでにどのくらいの資産をつくりたいか」をしっかり計画する ことだという。例えば、年に5％の儲けを出したいという人と、年に10％以上儲けたい人とでは投資の方法は大きく変わり、 必要な時間や勉強も変わってくる。高い利益を得たい場合には一生懸命に運用を研究しなければいけないが、仕事も プライベートも充実させながら長期的な目線で資産形成ができるのが不動産だ。そんな不動産投資がなぜ若い世代に 向いているのか、４つのポイントから読み解く。

不動産投資は「副業」に近い感覚で始められる

先述のとおり、働き方の多様化で副業をする人も増えた昨今。その副業と同じような感覚で不動産投資の検討をおすすめ する、と坂本さんはいう。会社に勤めながらの副業と言えば一念発起して起業する人も多いが、お金儲け優先で始めると失敗 するケースも多いのが現実だ。せっかく資産を増やすために起業しても、マイナスになってしまっては意味がない。 既に会社に勤めている人は基本的に雇われることに慣れているのだから、それならば土日の時間を別の会社なりに売って、 雇われる方がマイナスもなくて良いという。しかし、それでは休みを削るばかりでプライベートに余裕がなくなってしまう。公務員であれば副業自体も難しい。 そこで考えたいのが、副業ではないが似たような感覚で運用ができる不動産投資だ。不動産を所有していれば、入居者から 毎月決まった額の家賃が支払われて、その分が自分の収入となる。もちろん、購入してしばらくはローンの支払いこそあるも のの、労働の主軸は勤めている会社に置いたまま、プライベートの時間を削ることもなく、継続的な将来の貯えの確保につなげられる。

とはいえ、不動産価格はさまざまな要因により変動するもの。さらに今のコロナ禍では、不動産の価格や賃料がどうなるか 心配だという人もいるだろう。フルリモートでの仕事が可能となった、あるいは出社しても週に１度くらいになった人たちを 中心として緩やかに東京からの人口流出はあるものの、これまでの集中的な人口流入を鑑みればプラマイゼロだと坂本さん はいう。実際、全く会社に行かないわけではないことを考えると都内に留まる人もいれば、コロナ禍明けの娯楽や生活の 利便性を考えれば都会としての価値は落ちにくい。さらに都市圏を中心にワンルームマンションの建築規制もあるため、 新規の供給に制限があることをふまえると、特に都会のワンルームは時が経っても魅力的な物件と言える。

「副業的に始められるのが不動産投資。特に都内のワンルーム物件は魅力的」と、坂本氏。

若い世代も少ない資金で投資が出来る

今の日本経済を見ていると、実はインフレ傾向なのではないかと分析しているという坂本さん。それは、資産運用を始めたいと相談に訪れる若い人たちの間でも共通している思いだという。経済がインフレ状態となれば一回落ちた物価の上昇率が高くなるというのが通例だが、このリスクを考えて若くしても今のうちに不動産を手にしておきたいという人も少なくないだろう。今後インフレとなっていけば物の値段は上がり、当然不動産の価格も上がっていく。そうなった時には、インフレの力が強いので不動産を売却することもできるし、家賃も下がることはない。だからこそ、不動産は資産として持っていていいと坂本さんはいう。いざ投資をするとなれば必ず必要となるのが、投資対象を買うための元本。不動産投資の場合、ローンを活用することでまとまった資金をかけずに始められるという一面もある。都心で需要の高いマンションを投資目的で買うのであれば、マンションを丸ごと購入する一棟買いと、部屋単位で購入し所有する区分買いを選択できるが、前者は収益も大きい分リスクも高い。修繕や管理の手間を考えても、働きながら投資を考えるサラリーマンにとっては区分買いの方がぐっとリスクが低くなる。

ここで大事になってくるのは資産と純資産・負債を比較するバランスシート（貸借対照表）を意識することだ。区分買いでもローンを組めば銀行に返済すべき「負債」となり、この時に自己資金があれば「純資産」となる。一方で、買った物件は他の現金収入などと共に自分の「資産」となるので、これらのバランスが重要だ。副業的にマンション経営をしている、と考えればその重要性が高いのも納得だ。坂本さん曰く、負債を膨らませるというのはひとつのテクニックであり、そこで唯一長期的にお金を借りて投資ができる不動産は若い世代ほど長期の資産形成戦略を立てるのに効いてくるという。今は低金利の時代であるというのも重要な点である。金利が低ければ毎月の返済が安定するため、若いうちから始める資産形成として検討しやすい。自己資金がまだ潤沢でなくても、ローンを上手く使うことで始められる不動産投資。株や債券、保険や預金などさまざまな金融商品を組み合わせてつくる資産のポートフォリオを整えていく上で、この不動産投資の性質を知っておくことはカギとなる。

「生命保険」代わりとしての不動産投資

不動産投資をするのにマンションなどを購入するとなれば、先の通り、ローンを組むのが一般的だ。そのローンを組むほとんどの場合において、団体信用生命保険への加入が条件となっている。いわゆる「団信」と呼ばれるもので、ローン契約者が死亡または高度の障害を負って返済が難しくなった際に、保険から残ったローンが完済されるというもの。これによりローンの返済は施行され、遺族には負債がない状態で「資産」としての不動産が残ることになる。負債となれば高額である住宅ローンの支払いを保障する保険であるため、民間銀行であれば住宅ローンの金利として含まれていて、加入は必須という形になる。（「フラット35」は団信なしも選択可能）

団信の基本は死亡や高度障害の診断が下された場合の返済を保障するものだが、これ以外の保障をしているものもある。特に最近若い人を中心に注目を集めるのは、「がん団信」と呼ばれる商品。「がん」と診断されると保険が適用になり、ローンの返済が免除されるというもので、まさに生命保険の見直しをするにも等しい内容だ。例えば、大手の対面型の生命保険などで30代であれば月１万円ほどかけるとする。それを不動産投資に置き換えると、新築マンションを購入して返済が家賃を１～２万円ほど上回ったとしても、生命保険料の代わりと捉えることもできる。不動産を買う際には、この辺りの保険までしっかりと考えることで、より有効的な資産運用が可能となるだろう。

不動産は長く持ち続けることで「選択肢」が増える

資産形成をする上で長い付き合いとなる不動産投資。だからこそ、若いうちから始めることで年月を経て出てくる選択肢の幅も広がるという。最初こそローンの返済がメインとなるものの、収入に合わせて購入時に頭金を入れることで返済に余裕ができたり、収入によっては２件目以降の購入を検討したりすることも可能だ。目安としては、年収500～600万円程度あれば複数の物件を購入しての運用も十分に可能なため、その時の資産状況に応じてさらなる運用に挑戦してみるのもいい。

また、家賃収入によって毎月の収入を考える以外にも、時期を見て不動産を売却するというのもひとつの選択肢となる。前述のとおり都心のワンルームマンションであれば10年経っても値崩れしにくく、多少落ちたとしてもその期間に返済は進んでいるので基本的にペイできるケースが多い。ほかにも、子どもができて将来的に地方に引っ越しなどした場合、子どもが東京へ行く際の住まいとして活用できるというのも、資産の有効な活用方法のひとつだ。最初こそビジョンはまだぼんやりとしているかもしれない。それでも長く続けるうちに、「この物件はそろそろ売却できるかも」とか「この収支だから、今のまま持っていて良さそうだ」というような感覚が身につき、時間と共に各々にあった形でキャッシュフローを整えることができる。このように長い時間をかけるからこそ、その時々の自分のライフスタイルに合ったベストな選択肢を見つけていけるのが不動産投資なのだ。

自身のライフスタイルに合わせて、その時々のベストな選択肢がもてるのが不動産投資。

ここまで若いうちから始める不動産投資の魅力をポイントごとに見てきたが、いい投資をするためにはもちろん、大切な条件がいくつかあるので最後に覚えておきたい。
まずは何と言っても、きちんとした物件選びをすること。立地、そして最低限の広さがあり、長く貸せる、価値の落ちにくい物件であることが重要だ。もうひとつは、マンションの管理会社が信用できる会社かどうか。管理会社とも長い付き合いになる不動産においては、その実績や互いの信頼関係は非常に重要になってくる。
知ってみると、意外にも若い人こそ利点も多い不動産投資。新しい時代に生きる若い世代の、新たな選択肢として、資産形成の手始めに検討してみてはいかがだろうか。